• 中国房市:成也政府败也政府

    by  • August 13, 2009 • 经济分析 • 0 Comments

    中国经济屡屡以其超常规发展让世界大跌眼镜,发韧于6月中下旬,到7月就已经发烧的房市就是如此。据称几大主要城市北京、上海、深圳、广州的房价已经上涨了20%左右――仅仅在3个月之前,楼市还在试探性涨价,悲观的情绪在开发商中蔓延。一些华尔街银行家因投资中国房市损失惨重,称中国房市充满风险,不宜投资。

    政府是房市上涨的推手

    这一轮房地产热的推手是政府。经历过好几轮房地产兴衰潮,中国媒体也只好感叹:中国楼市兴也政府、衰也政府,从2007年至今的几轮起落,再次印证“中国楼市是政策市”。

    2007年,中国经济进入虚热,而房地产市场则是宏观调控的阀门。为了达到“适度降温”这一调控目标,中国政府于2007年9月27日颁布二套房贷政策,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。此政策出台后,房地产市场需求在第4季度就开始下降,2008年楼市濒临死亡。正好应了人们评价中国政府管理经济的那句老话:一放就乱,一管就死。

    房地产热源于政策拉动

    正如笔者多次讲过,中国政府财政高度依赖房地产,土地出让金及房地产税收几乎占了各地政府财政收入的45-65%。由于财政饥渴,加上出口下降及内需提振乏力等因素,不少地方政府从2008年下半年开始,想方设法刺激房地产市场。其方法千奇百怪,有应允给买房者参加高考子女加分的,有给公务员派推销房产任务的。长三角地区的地方政府,如南京、苏州、常州等地政府干脆直接出面,与房地产商一起吆喝卖房,并由政府为买房者提供货币补贴。

    紧接着中央政府开始“拯救”楼市。2008年9月15日起,中国央行拉开适度宽松金融环境的序幕,在100天之内连续五次降息,并下调银行存款准备金率。11月,减契税免印花税以及4万亿扩大内需计划等一系列刺激住房消费新政出台。

    归纳而言,刺激房市的政策有两类:一是缓解地产商的资金压力。今年3月,广东省出台“粤十五条”,规定“土地出让款可延长2年缴纳”,此举效果明显,一周之后广州64%、深圳58%的主流在售楼盘出现程度不同的涨价。5月底国务院宣布,将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,这对开发商来说是一个巨大的利好消息,大大缓解了他们的资金压力,有了囤房涨价的底气。

    银行信贷政策放纵炒家入市

    二是给购买二套房政策松绑,放炒房者大量入市。炒房客近期在深圳、广州、北京、杭州等房地产热点城市频频出手,直接导致一些热点板块房价攀升。据深圳某商业银行人士透露,近3个月来的客户70%都是“投资性的”,自住的可能仅占30%。其判断的依据在于,多数登记的客户属于第二、甚至第N套房。

    中国政府对购买二套房的房贷政策的不断变化,其实就是对炒房者实施管制的松紧变化。从2007年9月到今年6月,二套房贷政策经历了管制――放松――再度管制。如前所述,2007年9月,政府出台二套房贷首付四成、利率1.1倍的政策,限制炒家入市;从2008年12月开始,这一政策开始松动,不少银行对于二套房基本都是二成首付,7折优惠贷款利率。加之2008年10月之后100天内连续5次降息,为炒房者提供了极大便利,个人住房按揭贷款则在过度宽松的优惠政策下,突飞猛进,今年上半年新增4661.76亿元,同比增幅超过150%。银行监管机构对银行这种“违规操作”不闻不问。等到全国一二线城市房地产形成猛涨势头之后,银监会于6月底下发59号文,要求商业银行严格执行房地产二套房政策,不得自行解释二套房认定标准。深圳上海等地全部再度恢复执行“二套房4成首付,1.1倍利率”的标准。

    可以说,银行的宽松信贷政策是此轮房地产火爆的主要原因。一项数据显示,今年前5个月,中国各银行的信用贷款,仅50%的比例用在实体经济之上,约有30%左右可能投入房地产市场,但近日又出现另一项估算,认为救市的四万亿当中有超过2万亿流向了楼市。

    房市的高度泡沫化

    一项针对2002-2006年相关数据的分析结果显示:房地产信贷供给每增加1%,房价就增加0.45%。中国房地产信贷占信贷总额的26.14%,远远超过国际标准,即房地产信贷总额不超过银行信贷总额8%的比例。大量资金积聚于房地产市场,意味着泡沫化再度产生。

    中国楼市已经绑架了中国经济和广大中低收入阶层。对这轮房地产涨势做一概述,即:中国政府为了“保八“,必须继续让房地产业发挥经济引擎的作用。于是在政府的百般呵护下,二套房贷松绑,宽松货币政策出台,大量资金流入楼市, 2008年已经濒临死亡的房地产市场终于死而复生。对这轮上涨,除了房地产开发商与政府之外,观察者大多并不看好。理由也很简单:第一,中国的积极财政政策和宽松的货币政策是否可以持续?说白了,即房市到哪里再找2万亿或吸引更多的国际热钱进市?第二,这轮涨势中,只有住宅价格持续上涨,办公楼、商场、酒店式公寓等无论是销售量还是销售价、无论是出租量还是租金都没有明显的起色,尤其是甲级写字楼的租售率及售价、租金都创近期新低。这说明整体经济环境不佳,炒房客大量进货只是因为住宅有太多的“刚性”需求,他们囤积的目的是等“高位出货”。

    在资金和土地两种资源分别被中央政府和地方政府控制,垄断格局没有打破前提下,这种收放循环怪圈还会持续下去。

    (原载台湾《看》双周刊第43期/ 2009年08月13日)

    About

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *