• 中国的房地产泡沫为何还坚硬?

    by  • September 3, 2012 • 经济分析 • 24 Comments

    从两年前开始,中国那巨大的房地产泡沫就处在海内外“破也,破也”的预期当中。但是,在经历了两年的房屋销售下滑及信贷供应收紧这双重挤压之后,到今年6月,房地产行业居然还出现回暖现象。与此同时,爱尔兰、意大利、西班牙先后发生了房地产危机,深陷经济萧条的泥潭且不知何时才能走出。

    是什么原因让中国的房地产能够一直熬到现在?说起来,这还真要归功于中国那半吊子“市场经济”,如若不是中国的房市始终处在政府的半行政干预之下,它的命运绝对不会比欧洲那几个国家的同行好。

    中国房地产业有几个上述欧洲国家没有的“优势”(最后必将转化为劣势),近几年是这几大“优势”在支撑房地产业:

    地方政府因土地财政的关系,与房市几乎是休戚相关。因此,近两年各地政府在经济方面的头等大事是救市。为了救市,各地政府各出奇招。针对购房者的奖励有:给予住房补贴、住房公积金放宽、经济适用房购买条件降低、恢复第二套房公积金贷款、调整公积金首付比例和最高限额、提供交易契税补贴或者减免房地产交易契税、商业贷款可转公积金贷款、购房办户口等等。针对开发商的措施有:调节税务征缴节奏,减免城建费用、金融信贷放宽、项目规划审批可分期开发、土地竞买保证金下调。其中杭州市政府救市力度最大,在政府文件《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》中,不仅对商品房、存量房交易税费补贴作出详细说明,住房公积金贷款条件也有很大放宽;此外,还从土地款支付方面作出退让,帮助开发商度过难关。

    ——地方政府这些措施所起的作用,几乎完全抵销了央行通过银行贷款限制的作用。

    中央政府的默许,这是中国特色的政治所致。自从2009年中央政府推出四万亿救市(一说是五万亿),导致中国房地产价格疯涨,为了做出对金融负责的姿态,中央政府必须限制银行放贷。但地方政府救市的各种措施并非秘密,通过媒体报道全社会皆知,对此中央政府假装不知道。所谓银根紧了一阵之后,到去年第四季度其实已经放松。今年的“四万亿2.0版”在遭遇各方面反对与激烈批评之后暂告中止,但银根却未再收紧,房产企业通过各种渠道融资贷款已经不太困难。

    需要说明的是,今年中央政府支持房地产,还出自一项非常实际的考虑。今年中共高层的权力斗争之激烈已惊动世界,目前权斗方酣,应付政治危机已经精疲力尽,无论如何也不能在十八大权力交接前后再发生经济危机。因此,维持现状,不让经济危机在十八大召开之前这个时间点出现,是国务院与财经口的高官们必须死守的一条底线。因此,最有可能成为危机引爆点的房地产市场是重点防守目标——中国当局今年提出“保卫十八大”这一口号,一般人也许以为是防止政变、民变,但我猜想,防范经济硬着陆——即防范房地产业成为金融危机的引爆点才是“保卫十八大”当中最重要的内容。

    有了地方政府的明面支持与中央政府的暗中支持,中国的房地产开发商才能避免破产命运。在银行收紧银根之时,金融业变通出各种融资渠道,如通过信托基金为房地产商融资,这是2010年以来房地产开发商的“救命稻草”。用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》称,2011年全年共发行1,003款房地产信托产品(含保障房),发行规模为2,864.1亿元,同比分别增长66.33%和43.7%。2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达,发行了10款产品共71.76亿元;其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。不过,信托基金的发放对象主要是大的房地产公司,如万科、万达等,中小规模的房地产商不在此列。此外,私募票据也是房地产商一个新的融资工具。今年2月间,中国私募股权基金安泰盘实表示,计划在未来18个月完成所管理的30亿元人民币投资,主要投向中小型开发商的优质资产。

    也正因为有政府托市,今年地产开发贷款的利率在降低,融资难度变小,房地产商的融资环境在好转。渣打银行对房地产行业的调研中,30家调研对象中有22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外,根据开发商们反映,由于基准利率两次下调降低了银行间的融资成本,银行针对房地产项目开发贷款的平均利率由第四次调研的9.2%、第五次调研的8.8%下降到了如今的8.0%。

    除了上述三大与房地产利益相关的利益集团在托市之外,中国还有一个世界所无的特殊消费者群体,即各地房产业主反对降价的“维权”活动。以前发生的就不说了,单说今年以来,因为房地产开发商降价销售楼盘,引发多起业主抗议活动,比如今年6月,杭州业主不满开发商降价,接连上演“房闹”事件,8月份万科在山东烟台降价销售一楼盘,遭到当地业主围攻抗议。深圳业主更聪明,今年改变策略,不再是反对降价,而是以房屋质量存在问题,销售中存在价格欺诈为由,提出让开发商换房退房。

    几年以前,中国曾因美国与欧盟国家不给中国以“市场经济国家地位”而屡屡抗议。但究其实,以对中国GDP影响甚巨的房地产而言,政府对市场的干预措施就非“市场经济国家”所为。但是,如果有人相信中国政府法力无边,能够一直将房价维持在“政治上令人满意的水平”,那就大错特错,因为中国现在的房地产泡沫实在是太大,政府的支撑力总有耗竭的一天,到了那一天,房地产业可能只是一个引爆点,要想控制房地产硬着陆对金融系统带来的震荡可不那么容易。

    (原载何清涟VOA博客,2012年9月3日,http://voachineseblog.com/heqinglian/2012/09/china-house-market/)

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    24 Responses to 中国的房地产泡沫为何还坚硬?

    1. ‏@francisning
      September 3, 2012 at 17:51

      世人都知道中国的房地产有严重问题,什么时候倒下大家都不奇怪。许多文章分析中国房地产时,都谈到中国的房地产业的泡沫化、问题,独何老师这篇文章从中国特别的因素出发分析,简单明了,将大家平常的疑惑一一解析清楚。谢了。
      希望何老师再分析一下中国的经济危机到底什么时候出现,目前是一片悲观。唯一不知的是什么时候出现。

    2. tTD
      September 4, 2012 at 03:36

      兔子月薪5千,打算用20万建一个窝。
      狼不允许,说私自建就是违章建筑,只允许向王八买。
      王八是搞房地产的,先用20万贿赂狼取得开发权,再用50万元向狼买这块地,投资10万元把兔子窝盖好,向兔子要价200万元。
      兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元,连本带利300万,20年还清,
      兔子全家二十年给狐狸打工。
      狼、狐狸、王八都挣了钱,只有兔子亏,连孩子也不敢生了。
      兔子越来越少,狼觉得这样下去大家没肉吃,于是调控。
      狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题,研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。最后认定兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。
      于是狼规定:兔子买了兔窝5年内卖了的,要向狼交纳营业税。
         结果兔窝价格没降下来,狼却发了大财。
         狼又对狐狸说:只借钱给首先交了更多钱的兔子,并提高高利贷的利息,多买兔子窝的不借,全交现钱。
         这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。
         王八借着兔窝价格上涨的行情,以更高的价格向狼买地,并转嫁到兔窝价格上,再加价后卖给兔子。
         看到狼辛苦地为自己操劳,兔子很感谢狼,但还是发现兔窝价格越来越贵。
         狼说:这事挺复杂,还真不太好办,不过兔子们放心,我们将继续调控,可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税┉
         看见的转发一下,因为有些兔子还不太明白
      高!实在是高!!高家庄的高!!!
      不过最后的加一句:
      听到“可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税”这句话,狼、狐狸、王八最后都笑了,只有兔子还在傻乎乎的向狼感恩戴德喊万岁

    3. September 4, 2012 at 09:41

      大陆人已经被绑架,香港人正在被绑架,台湾人将要被绑架,全世界已处于被绑架的危险之中。警醒啊!

    4. ‏black-bread
      September 4, 2012 at 10:34

      那是地方政府的命根子,很多三四线城市的公务员这几年的日子过得还算滋润,而之前,很多乡镇连工资都发不出房地产不可能降得,一降政府就没收入,政府就会破产,GDP就会没有
      撑就得继续印钱,银行坏帐继续,无论大通胀还是再撑不起崩掉所有普通民众都得买单。 回复 安加特 :现在就是这样,领导们只管自己在位时的政绩不管以后会怎么样,以后天朝没有了也和他没有关系了,但是我们这些P民就惨了

    5. September 4, 2012 at 18:43

      每次看到中国房地产存在泡沫的时候,我真的忍不住笑了,中国的人口增长速度,城镇化速度都是那么的快,不买房子,你就没法生活,这么强大的刚性需求总有人要忽视,整天喊着泡沫泡沫的。有钱人手头有钱能干什么保值?除了买房子就不可能有别的途径。郎咸平说1公斤黄金在过去能买一个北京的四合院,现在只够买一个厕所,这个故事充分说明了房产的保值性。房屋是稀缺资源,不是想有多少就有多少的,这注定了房屋价格将会持续不断的往上走,而且中国的房价,比起欧美也没显得很贵,同样的地段,同样的房屋,国外的房价是远远高过中国的,以法国巴黎为例,市中心的较老旧的二手公寓一般接近2w欧元一平米,这个价格比起北京来说,应该是贵了不少吧。值得注意的是,巴黎总计才1200w人口,北京多少人口,长期居住人口不少于3000w的城市,房价低了才是怪事。何况如果房产最后全部掌握在有钱人手里,即使买房的人少了,完全可以通过大幅提高房租来弥补损失。

      • ss
        September 5, 2012 at 04:38

        该吃药了

      • 第一诊断
        September 9, 2012 at 05:19

        好吧,今年就会全线崩解,看好了。

        • 文人误国
          September 12, 2012 at 10:36

          如果你是个理智的人,一定不会说出这么情绪化的话出来。情感上我们是不能接受房价这么贵,但是理智上,房价贵是必然的

          • 神经汉
            September 14, 2012 at 22:16

            一线城市房价高符合市场经济的原理,但是中国的房价高并不是简单市场经济的结果。另外,保障性住房政策的缺失,房屋租赁市场的管理缺失,也是导致中国一线城市和国外一线城市生活品质差别之大的主要原因。

            除了一线城市的黄金地段,那些二线,三线,甚至四线城市,房价完全没有道理。

    6. jxncshl15
      September 5, 2012 at 04:10

      在未来的那一天 ,人民获得自由之时,不知要花多大的代价才能够抚平土共给这片土地和土地上的人民所带来的创伤?有可能这个代价会超出我的想向,有种比喻:得了癌症的病人拖越久的时间就死的越惨。

    7. September 6, 2012 at 01:19

      房地产始终是政府吹嘘的经济王牌。我估计约是GDP的60%以上。房地产泡沫破了,政府就会破产,GDP就会几乎没有。所谓“不买房子,你就没法生活”的说法是没有调查的理想认识。中国人历来就只有少数人“天当被,地当床”,为何如今盖了那麽多房还刚性需求啊!总不能到哪里工作就买哪里的房,换个城市工作就又买新房吧。何女士的“中国巨大的房地产泡沫“破也,破也”是终究会来临的。只争来早来迟而已!

      • 文人误国
        September 6, 2012 at 09:28

        一个简单的公式,中国13亿人,假设城市化完成以后的有60%的人住在城市,人均居住面积以25平米算,这就意味着城市至少需要200亿平米的房屋。以国统局的数据看,在2010年这种房屋销售旺盛的年份,也不过卖了10.43亿平方米的房子,而中国房屋质量不行,30年房龄基本上没法使用了,正好可以维持一个良好的周期循环,在这样的情况下,哪儿有泡沫可言,何况随着时代进步,生活发展,对居住条件要求提高以后,人均25平米远远不够。综上,认为房屋不是刚需的人基本上是闭着眼睛说话。

    8. jade
      September 6, 2012 at 08:56

      2015年左右是泡沫破裂的节点。说中国的房产没有泡沫的人,请翻看一下2006年以前各地的房屋价格,再关心一下砖混结构房子的成本。自己去比较能看的更清楚。

    9. September 7, 2012 at 08:06

      很多年前,當房地產泡沫剛開始時,我就勧親人,朋友除了非住不可的房產外,不要購買。中國房価不正常,總有一天要崩潰。但無人相信。不少人置房賺了大錢,也因之立証國內房価不會跌,國有化嚒。有理說不清之感。近年來懶得為之操心。
      文章甚据說服力。但很多國人末必相信。又不得不感嘆國內媒体的欺騙性…

      • 神经汉
        September 14, 2012 at 22:18

        同意,有时候坚持一个很小的正确,要付出很大的代价。没有伦理道德底线的社会,目光必然长远不了。

    10. 大连
      September 8, 2012 at 09:52

      这个何清涟挺有意思,一直在意淫,你为什么这么情绪化,这么希望中国不好,对你有何意义,只是为了吸引人的”关注”? 你别忘了,中国是一个很奇特的国家,她的同化能力,你也别忘了,人类社会的发展,有些并非想你这一类自认为“正确”的方向去发展,作为有思想的人,千万别做“误导”–这种伤天害理的事。毕竟很多人对世界了解的并不多。

      • ‏black-bread
        September 8, 2012 at 10:41

        你才是真正的意淫者。何老师哪点说错了?不是五毛就是脑残,跑到这里来放屁。你要是觉得中国房地产不贵,除了你脑子有病。

      • ‏black-bread
        September 8, 2012 at 10:43

        为了五毛钱,就来这里放伤天害理的屁。你还想用中国的酱缸文化污染世界?得了吧。

      • September 9, 2012 at 04:38

        你才是對世界最不解的人。你指責一位真正憂國憂民,愛心十足的學者。實在缺乏良心。你可能是位智商有問題的人,否則不會這般無知,連我高一的兒子都會判斷的是非,你卻無法認從。可怜。

    11. 走近不惑
      September 9, 2012 at 01:38

      供给和需求是否平衡是衡量产品是否过剩的标准 的确北京 上海的房价高 可是现在中国有多少人要往这些城市去?你认为会降嘛

      • 333
        September 13, 2012 at 03:23

        在京沪的中产阶级为地产商打工到中年快退休,这个群体很庞大。

    12. 猪 笑笑
      September 17, 2012 at 18:04

      有钱人买房是投资——股票不行了,银行利息更不行了,通胀又太厉害。农村人想进城也得买房—–没有人想在农村待一辈子,环境差教育差交通差。小城市人想进大城市也要买房,大城市生活方便,政府有投资建设,小地方没人管的,脏乱差,人往高处走么。好多企业都涉足房地产业——指原来非房地产的,搞煤炭的,搞钢铁的,搞石油的,搞矿山的,就连搞医院的都看上这块肥肉了,房地产能不火么

      • jjjjjj
        September 19, 2012 at 00:34

        其实房价贵的原因也有地区发展不平衡的原因,而地区发展不平衡是由户籍制度和不彻底的市场经济所造成的,这些都是CCP无法解决的问题,所以他也无法根治房价问题,

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