• 当中国经济只剩下房地产时

    by  • September 18, 2013 • 中国观察, 经济分析 • 0 Comments

    何清涟

    9月13日,《南方周末》报导“温州炒房团成了弃房团”,称房主们放弃了上万套正付按揭或抵押给银行的住宅及经营性房产,按每套100平米计算,已经超过2012年温州全年新盘供应量。

    由于温州的炒房资金几乎全部来自民间资本,因此它是否会成为泡沫破裂的第一块多米诺骨牌,其他地区还心存侥幸。但无论这一泡沫在短期内是否破裂,盘点中国这一独领风骚的“支柱产业”,以及围绕其发生的种种悲剧、闹剧,只会觉得中国这一“盛世”前面无论如何要加上“荒唐”二字。

    “镀金盛世”谁支撑?

     

    房地产过度投资导致中国经济结构继续畸形化。以下均来自国内媒体公开引证:2013年上半年,房地产总投资占国内生产总值的14.8%,2012年同期为13.5%。其中,住宅地产占房地产投资总额的70%。

    唯一比房地产投资更大的是制造业,其在GDP总量中的占比为18.7%,但制造业包含了所有第二产业的固定资产投资,而房地产业仅属于第三产业的一个子行业。与第二产业任何子行业投资占比相比,房地产投资的占比都大得不正常。

    对比日美两国数据,可知中国这个泡沫有多大:在经济泡沫高峰时期,日本房地产投资占GDP的数值从未超过9%;在美国,2008年因“两房”引发金融危机,这一数值也未超过6%。我已经在“李克强看跌期权及榨菜指数”里具体分析过中国产业结构畸形化问题,结合以上数据分析,可以看出,中国经济现在是百业不旺,就剩房地产一枝独秀,在艰难支撑中国的“镀金盛世”。

    半是海水半是火焰

     

    目前,中国房地产开发出现了“地王”与“鬼城”并存现象。借用多年前中国的一句流行用语,恰如“一半是海水一半是火焰”。能够频频卖出“地王”的几大城市,地方政府与房地产开发商们宛如夏天在海边冲浪,黄金梦酣;而“鬼城”所在地的开发商与购买者则在慢慢升腾的火焰中灸烤,痛苦不堪。支持这些项目的地方政府虽然未被烤焦,但置身热浪的滋味也不好受。

    刚刚过去的5月,土地市场“高烧”,房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出,地价跟涨,地方政府的卖地收入也创下新纪录。上海易居房地产研究院发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》,数据显示,今年前5个月,10个大城市土地成交量大增,土地出让金收入合计669.9亿元,同比增392.6%,即上涨4倍。北京、上海、广州、杭州等一二线城市,“地王”频现,住宅供应依然不足。北京上半年卖地收入已超千亿,比去年全年的600多亿还多好几百亿。

    在北京上海等城市政府卖地赚得盘满钵满之时,除鄂尔多斯那个著名的鬼城之外,营口、常州等三四线城市出现了大量“鬼城”。全国鬼城知多少?今年7月《时代周报》发表“中国新鬼城”,历数了中国12个著名的鬼城,这当然只是全国几十个鬼城中的著名者。

    谁来买中国的房产?

     

    本届政府在百般无计的情况下,将房地产业换了个“新城镇化”的包装再度推出,据说计划在未来20年每年打造20个城镇。在三四线城市“鬼城”处处之时,能否为那些即将涌现的千万新房找到买家,成了新城镇化最大的不确定因素。

    中国的房价收入比全世界最高,北京的房价收入比约为25,上海约为20,全国平均水平大都超过8倍。这一远远超过世界平均水平的房价收入比,导致80%以上的中国人无力购房。

    那么,中国源源不断新房,究竟由哪些人购买?胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示,仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选,这一比例已连续四年超过60%。

    除了这些能够公开身份的投资者之外,中国官员是购置房产的一大主体。早在2009年,上海上海两千市管干部被要求自觉申报房产。结果令上海市纪委非常尴尬,官员们因为害怕政府引蛇出洞,是“惦量着申报”,但拥有4-6套是常见现象,甚至有主动上报家庭房产十几套的官员。这此官员拥有这么多房产,秘诀是低价购房,除了房地系统官员享有“近水楼台”之便利以外,一个房地产项目的运作,往往还涉及工商、税务、规划、金融、司法及区县政府等多个部门,他们同样都是被打点的主力群体,这些官员依据房地产公司对其可利用价值估算,各获得三到五成的大幅度购房折扣——实际上是变相收取贿赂。

    上海不是政治孤岛,官员囤房现象并非其独有。早在若干年前,住建部就着手建立40个城市个人住房信息系统,但该系统的联网时间一再延后,据说是因为遭遇各地官员的强力抵制。2013年1月一些“房氏家族”成员曝光之后,一些地方政府加紧出台房屋信息查询规范,禁止查询房地产信息。8月中旬,国家财政部官员贾康公开透露,住房信息全国联网阻力不小,还需两年才能完成。

    2/3中国人希望楼市泡沫破灭

     

    中国互联网的调查和对冲基金Pivot资本的走访均显示,超过三分之二的中国人都希望房地产泡沫尽快破灭。我不知道这些受访者是否拥有房产,但却知道这种愿望产生之由来。中国的房价之高昂,已经将80%以上的中国人排挤在购买群体之外。已经购买的中产家庭不是由父母辈背负“房债”,就是自己成为房奴。当众多平民聚毕生之力难求一房之时,坐拥十几甚至逾百套房产的“房氏家族”不断曝光。在这种两极现实煎熬之下,中国网民竟相传唱“没有房地产就没有新中国”,以此表达对政府征地拆迁掠夺民财、官员与开发商借房地产开发牟取暴利的强烈怨恨。

    投资界与观察者对中国房地产市场高度泡沫化这点并无分歧,分歧只在于这泡沫何时破灭,还想进去搏一把的人,多是认为在政府的全力支撑下,这个泡沫还很坚硬,依靠民间借贷支撑的温州炒房团弃房是底气不足。因此可以说,支撑中国房地产市场的支柱主要是购买者对政府的信心。

    但中国人对政府的信心,再强也强不过当年对毛泽东思想这一“精神原子弹”的信心。爱尔兰与荷兰曾是繁荣且充满希望的欧洲国家,但先后经历了由于房地产引发的国家悲剧,房价大幅下跌,购房者资不抵债,陷入破产边缘,整个国家的经济也陷入萧条。中国的实体经济与美国不可同日而语,谁敢保证中国的房地产泡沫破裂之后,不会成为爱尔兰与荷兰?

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