• 中国房地产市场:政府身兼庄家、裁判及大玩家

    by  • September 30, 2016 • 经济分析 • 2 Comments

    何清涟

    国外已经将中国房市比之为1637年荷兰的“郁金香热”,名词与庞氏骗局不一样,但内涵相同,即投资完全依靠借贷支撑。面对疯狂上涨的房价,国内总有人要问,这轮疯涨还能撑多久?这样的房地产值不值得购买?

    本轮房地产疯涨的原因,我在《中国楼市狂涨,只因贷款不尽滚滚来》里面分析过,它不是市场对房地产的真实需求问题,而是中国政府的金融政策问题。而中国房地产市场,早就已经沦为政府兼作庄家、裁判及大玩家的赌场,与股市性质类似。

    中国房地产已成为金钱游戏的标的物

    从市场角度分析,中国的房地产已经没有投资价值。如果将房产当作投资品看,必须要依据三个属性来度量房地产是否出现泡沫,三个主要指标是:房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。

    房地产投资占GDP的比重指标,主要用于判断对未来房价预期是否过高,是否房地产投资过热现象。中国房地产投资占GDP比例一直很高,2013年是14.8%,2015年为14.18%。

    房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据维基百科2016年各国房价收入比提供的资料,在全球102个可统计的国家中,中国为24.98,位居世界第六。美国为3.37,位居世界第99。

    租售比则是住房售价与月租赁价格的比值,用于判断是否具有长期投资价值。按照国际惯例,租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标。国际标准通常为1:100到1:200,目前,中国房屋租售比排名前20的城市这一指标均高于1:300。其中排在第一名的深圳租售比是1:732;第三名北京为1:625;第五名上海为 1:607。

    从1960年以来,房地产投资占GDP比例高于6%的国家,其房地产泡沫最后都归于破灭。当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%;而美国次贷危机爆发时,这一比例达到局部峰值6.2%。

    以上指标说明,中国楼市已经没有投资价值,只能成为赌博的标的物。既然如此,中国政府为何还要用大量贷款支撑?

    中国经济已经深患房地产依赖症

    中国政府声称要经济结构转型,这个转型本来就包含着不再以房地产为龙头拉动整个经济,但不仅没做到,反而对房地产的依赖度越来越高。

    这首先是中国地方政府的土地财政依赖度。

    土地财政是指地方政府通过“经营土地”获得的收入,包括三部分:以出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。仅以第一项土地出让金为例,1999年~2015年这17年间,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元;2015年土地财政收入高达33657亿元。

    中国地方政府无一不以地生财,因此产生了一个中国特色的名词:土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)。地方政府对土地财政依赖度有多高?2003-2015年间,土地转让金与地方一般预算收入的比例平均为49.74%,2010年曾高达69.43%。与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。以地生财成了地方政府的主要财政收入来源。2016年,中国房地产价格上涨的城市,地方政府对土地财政依赖度继续加深,以二线城市苏州为例,前8个月的土地依赖指数高达82.6%(2015年这一指数为40.58%)。中原地产研究中心数据显示,苏州前8个月的土地出让金为966.7亿元,土地市场热度不减。此外,杭州、合肥、南京等城市依赖度指数也都超过50%。

    因此,地方政府必须做房市的大玩家,不断向市场供应土地。

    二是房地产业在中国经济中的重要地位。

    早在2009年,中国国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌公开表示,房地产业占到GDP的6.6%和1/4投资,直接相关产业达60个,已经成为中国经济的直接命脉。

    可以说,在中国,唯一比房地产投资更大的是制造业,房地产投资一般占总投资18%、19%,而制造业占到总投资的35%左右。考虑到制造业包含了所有第二产业的固定资产投资,而房地产业仅属于第三产业的一个子行业,与第二产业任何子行业投资占比相比,房地产投资的占比都大得不正常。数据显示,房地产对经济增长的带动作用高达24.1%,对于关联产业的拉动效应约为2倍。一旦房地产市场出现大波动,依靠房地产的几十个行业都将受到无法估量的损失,甚至可能让失血严重的中国实体经济崩溃,不仅会导致大量失业,还会导致中国人财富严重缩水。据《中国家庭财富调查报告》数据显示,在全国家庭的人均财富中,房产净值的占比为65.61%;而在城镇和农村家庭的人均财富中,房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。

    如今实体经济一片狼藉,房地产再垮下去,你让中国政府怎么办?因此,央行必须做庄家,不断发钞,即向地方政府、房地产开发商与购买者发骰子,让他们对赌。轮盘停止,地方政府的债务危机立刻显现,金融危机随即到来。

    中国房地产成了政府的货币储水池

    最近有几篇文章为中国房地产发展辩护,说中国房地产特殊,与他国不同,意思是不会崩盘。这话听起来荒唐,但如果从中国的政治逻辑来看,却能成立。

    从市场经济的角度看,中国房地产必死无疑。中国房市的走势依托于信贷、大量流动资金和债务,结果是造成中国信贷GDP比畸高。自2008年以来,中国的社会融资总量规模迅速扩大,从2008年的120%上升到2015年的200%,行内预测2016年底这一比率将超过250%,全球冠军非中国莫属,远超位居第二的七国集团(信贷GDP比为120%)。算起来,世界各国房地产泡沫约出现过上百次左右,最近20年当中,曾经雄踞世界GDP总量第二的日本、第一的美国就都发生过房地产泡沫破裂后的崩盘,只是日本是气泡慢慢瘪下去,而美国则是瞬间崩盘(因为美国崩盘太剧烈,以至于英国早大半年发生的房地产泡沫破裂根本不受注意)。从经验观之,盛宴必散,中国的房地产泡沫早晚有破裂的一天,只是如何死的问题。

    但从中国政府的角度看,房地产崩盘的后果很严重,第一块倒下的多米诺骨牌就是引发地方债务危机,紧接着就是金融危机。所以,在政府看来,房地产是倾政权之力必救之地,去年新增贷款11万亿,绝大部分进了房市,今年仍然继续去年的状态,而且可能超过去年(仅8月新增人民币贷款就高达9,487亿元)。因此,可以预期,只要央行还在继续放水,房价就会持续上涨,因为中国不缺投机者,政府的限购令只会人为造成一线城市楼盘供给紧张的假象,让中国人不惜离婚也要赌上一把。

    一些专家建议政府要想办法为房市降温,控制房价。这些专家是从长远考虑,从市场角度考虑,但他们的考虑重点显然与中国政府不同,当局考虑的是政府的钱袋,要保持钱袋饱满,就得玩庞氏骗局。在美国,庞氏骗局破产,那是因为玩家、银行与政府(裁判)是利益不同的三家人。而中国不一样,裁判是中央政府,庄家是央行,大玩家是地方政府。地方政府要卖地,就得有小玩家愿意借贷买房,源源不断入局。

    中国的房地产已经成为中国央行的货币储水池。用信贷支撑房地产市场,已成为中国政府的经济维稳之道。这种方式最恶劣的后果是通胀。但通胀的过程只是一个稀释社会财富的过程,没有外来军事威胁与内部难以压制的反抗,并不会直接导致政权垮台,比如津巴布韦的恶性通胀比中国要高不知多少倍,但也没有导致政权垮台。加之中国政府早就发明了一整套控制市场的方法,比如限购、限售、限价,想用哪种就用哪种。一个政府兼做庄家、裁判及卖地大玩家的市场,泡沫可以吹得比当年的日本与美国大,其回旋余地也比他们大。

    (原载VOA何清涟博客,2016年9月30日,http://www.voachinese.com/a/heqinglian-blog-chinese-governments-role-in-housing-issues-20160930/3531740.html

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    2 Responses to 中国房地产市场:政府身兼庄家、裁判及大玩家

    1. Graveyardswatch
      October 2, 2016 at 07:47

      得有小玩家愿意借贷买房,源源不断入局。

      这一句话道出了股市的精髓,股市的存续,是证券公司、中介公司、投机机构的收益与财富基础,加上它们所有雇员的衣食父母,而股市的存续,就靠源源不断的小玩家入局支撑。

      中共已经把房地产做成了和股市一样的金融投机场,连外行都看得出来。不过我这外行还有一个毫无根据,但自己颇觉合理的想法:

      2014年末,大概正是因为百业荒废,所以面对地方政府需要巨量收入这个局面的中共不得不找一个来钱快的渠道,而股市最方便,不但成本低,而且操作速度也最快,不幸的是,半年多就崩盘的速度也可谓奇快无比。就在崩的那一刻,中共一心慌,做出的反应便和憎恶损失并急着翻本的小散户完全一模一样,不过中共这位小散户却有外汇、银行、证监会、警察、宣传、政府等等筹码可以投入,所以才出现滑天下之大稽的外汇救市、枪杆救市之举。人类第三个千禧年的历史笑话集,习近平救市这一段已在里头预定好了VIP的位子。

      而在股市被坑之后,中共面临的问题不变,地方政府还是需要天量资金维持,怎么办呢?一面发放短期贷款,新贷还旧债,搞滚动拖延,然后新的增长点定为房地产,房地产比股市慢,买卖完成的时间要用周来算,且控制起来措施更多。地方政府只需专心征地卖地,搬钱数钱。
      (对企业,有开发资格、售房资格、贷款、税收、以及一切法律和行政手段。对银行,限贷和放贷只是一句话的事。对个人,有户口、社保、医保、房产证、结婚证、学历、工作年限、房子套数,等等,以后还可加上子女个数、入学资格、购买国产三鹿奶粉的克数,诸如此类。这些可以捏在党手里的一切,在股市中都是另一个世界的事情,捏不住,捏了也没用,非要捏就等于把股市关了,这个是真要命:熔断实行不到一个星期便作废,表明党真心不想少了股市这收入。题外话:那些真心忧文革的人,看看这些事,便知可以把担忧扔进中共的瑕疵天宫,发射到三十三重天外。他们还真以为共产党和自己一样层次,会怕钱与权之外的事情,会想钱与权之外的东西。莫非不能理解中共的权力阁楼二十五年前起就是用钱造的?想转舵,玩“人定胜天”,能吗?可见不能接受现实与改变的,何止共产党,共产党的潜在敌人中也有的是。)

      到目前为止,中共这些控制措施以及打的算盘都基本上如愿,共产主义牌儿房市已经维持了共产主义牌儿股市两倍有余的时间,目前似乎一切安好,房地产救地方政府,救上市公司都是小意思。但是,如何清涟女士所言,这个局要玩得下去,“得有小玩家愿意借贷买房,源源不断入局。”如果没有小玩家源源不断入局呢?这是我的想法。当然,人性自远古至今,贪婪、恐惧都不曾变,短期内更不可能变。但“源源不断入局”还需要人性以外,靠党控制的一切及控制一切的系统和手段所创造不了的条件,比如经济繁荣,最起码也要不恶化。

      这个,是党用上宣传、利诱、洗脑、政策喊话加上明骗暗盗也捏不住的唯一一件事。而且威吓无用:不参与贷款买房者,皆买不起和忧生存两种。买不起房,也不再考虑的失业者(增加中)、低收入者(增加中)、需要医疗保障的病患者(因污染加速增加中)面对的最大恐惧是生存,再没什么别的能吓他们,他们的生存也是中共的政权底盘,一旦洞穿……呵呵。

      (邓小平大可以用“创造条件”给自己和部下鼓劲,但从共产党的历史来看,它们办不到的事,远远多于办得到的事。而一旦面对需要权力核心以外的人自己去动脑并做出选择才能解决的问题(也是人类社会要面对的绝大多数问题),在经济、政治、法律、文化、科技、教育、宗教、社会系统的延续方面,共产党目前无一真正成功,它唯一能做的,是粉饰外表,并彻底毁灭上述领域中那些有生命力的东西)

      • 何清涟
        October 2, 2016 at 11:27

        有不少人总问我一个问题:中共经济什么时候垮?
        如果按市场标准来看,应该是垮了多少回。但在一个政府身兼规则制定者、裁判者、大参赛者这三种身份的“市场”中,规则可以随时修改,政府递给玩家的骰子与筹码可以随时收回,小玩家只有陪练与输的份儿。
        这也是为何迟迟不垮的原因。钞票印多了通货膨胀会导致政权垮台,这样的事情也不会发生。国民政府当年是军事失败、政治失败,金元券改革才能成为最后一根稻草。

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