• 从限购令到限卖令:全靠政府“营销”有术

    by  • March 30, 2017 • 经济分析 • 0 Comments

    何清涟

    最近中国各地政府相继推出房市限卖令,国内哀声一片,其中既有胡马《绝望信》中所述“手握500万,在北京却面临无房可买”的悲叹,又有厦门、北京等地炒房客被套的痛苦呻吟。国人沉浸在恐慌之中时,却忽视了一点,在一轮又一轮人为制造的房市供给短缺中,政府终于成功地中将一、二线城市严重过剩的大部分楼盘,成功地卖给了甘做“接盘侠”的老百姓。

    从限购到限卖:制造短缺的心理战

    限购与限卖,是针对市场上两大不同商业行为群体轮流采取的措施。限购是针对房市买方的心理战,楼盘虽多,但需要限定资格以制造短缺,于是从贷款额度、首付比例等各方面硬给做出一道道资格门槛,这就加剧了买方的恐慌心理:房价节节窜升,再不赶快挤上车,如何得了?为了保证客户不断涌入,政府将“风筝原理”引入房市营销。放过风筝的人都知道,风筝线不能拽得太紧,太紧了就飞不起来;线也不能离手,一旦离手,风筝就飞走了。所以得收收放放,放放收收,最后,风筝(房价)越飞越高,但不至于离线飞走(泡沫穿破)。

    近四年以来,中国房市就是这样,一会儿实行“货币量化宽松”,给市场加杠杆,让个人能极为方便的获得银行贷款,再让客户用低比例首付购房。这时候,房子是用来炒的。不少人从北京、上海、深圳等一线城市的房地产市场发现赚钱机会,纷纷涌入。一会儿要调控,这时候“房子不是用来炒的”,各种花样翻新的限购政策出台,营造出房产供应稀缺假象,加剧人们的恐慌心理,然后为了达到买房条件,北京、上海等地不少人不惜假离婚,下定决心、排除万难,为买一套房而奋斗。

    不是中国人傻,主要缘于财富缩水的恐慌

    从市场角度分析,中国的房地产已经没有投资价值。因为房产作为投资品的三个指标,即房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比,中国都已远高于世界平均水准,非常离谱。中国房市不缺“接盘侠”,原因只有一个:财富缩水的恐慌。

    中国这些年的通胀,主要集中于房地产领域,其次才是基本生活物质,如食品类。房产价格上涨之快让人深陷财富缩水的恐慌。自90年代 开始,城市人口的贫富差距拉开,其中最主要的原因竟然是买房与不买房的区别,其中何时买房是关键因素。买得早,家庭财富升值;买得晚,负担沉重;不买,十年前能买一套房的钱,如今连半套都够不着。一些心思灵活、不怕冒险的人,用房抵贷方式借款买房,下手早,脱手早,早就赚了。买了两套房的人,只要用一套房变现,就能用套现的“帝国红利”办理投资移民、支付孩子留学费用。这些确实存在的财富故事,刺激了人们在一线城市买房的欲望。

    富人及富裕中产将帝国红利套现,到他国购房,刺激了美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等国的房价上涨,减轻了中国通胀压力,但却将自身滥发钞票引起的通胀压力释放到他国,引起各国警惕。这种情况直到中国因需要对付外汇储备大量流失而采取措施,限制资金外流,才算是暂时休止。

    而投资缺乏门路的国内资金无处可去,最后当然都汇流到房市上来。

    支撑接盘侠的几大心理因素

    除了对财富缩水的恐慌感之外,支撑接盘侠涌入房市的还有两大心理因素:

    一、民间对政府维持房市的能力具有超级信心。民众多年来看到一点:房地产是中国的经济支柱,处于大而不能倒的程度,政府会想方设法维持房地产市场,也有这样做的能力。既然有政府这尊“托塔天王”全力托举房地产市场,大家就放心跟进吧。

    二、赌徒心理的驱动。对中国人的人生,大家喜欢用一个“混”字来形容,与“混日子”相伴生的便是赌徒心理。打麻将是“小赌怡情”,投资股市是中赌,炒房则是大赌,投资大宗商品则是豪赌。最近山东聊城那起著名的“辱母杀人案”,起因就是苏银霞借月息10%的高利贷参与赌钢,“豪赌夏储预期钢价上涨”,结果最后赌成了一场大悲剧。

    这种借赌本参赌之风,导致中国地下金融泛滥,成了一个警黑勾结的重灾区,导致了不少家破人亡的人间悲剧。2017年03月28日,财新网发表《民间借贷纠纷案 江浙粤鲁四个省占了40%》一文,指出东部沿海包括江苏、浙江、广东、山东一带为高利贷案多发区,在全部近4万件牵扯到高利贷的案件中,有将近1.6万件发生在这四个省。冰冷的数字后面是无数个不幸的故事,只是血腥味轻重有区别罢了。

    为什么总是政府赢?

    从官方宣布全国滞销楼盘超过100亿平方米之后,到现在已经过去了三年。这几年全国各地情况不一样,一二线城市经历了少则二、三轮、多则四、五轮限购令,如今终于可以发布限卖令了。从限购到限卖这一巨大转变,只因政府通过千方百计做市场营销,不少楼盘已经转到老百姓手中。今年1月21日,在清华五道口财富50人论坛内部会议上,天风证券首席经济学家刘煜辉在发言中,已经预见到政府将改变调控方向:2013-2014年,房子库存都积压在房地产部门手中,风险对接的是地方政府的“财政悬崖”。经过近几年这一轮家庭加杠杆接盘, “房子实际上已经进入了‘闷骚’状态,就是流动性耗散,这一把房子都到了老百姓手里”。

    中国政府之所能够成功地让老百姓自愿做“接盘侠”,还得归功于政府具备调配经济资源方面的垄断性权力。其中因由,我在《中国房地产市场:政府身兼庄家、裁判及大玩家》(VOA,2016年9月30日)一文里,已经谈得非常清楚:在美国,庞氏骗局破产,次贷危机发生,那是因为玩家、银行与政府(裁判)是利益不同的三家人。而中国不一样,裁判是中央政府,庄家是央行,大玩家是地方政府。地方政府要卖地,就得有小玩家愿意借贷买房,源源不断入局。中国近20多年的经济发展主要依靠超发货币支撑,股市与房地产则成为中国央行的两大货币储水池。发放信贷支撑房地产市场,已成为中国政府的经济维稳之道。中国政府早就发明了一整套控制市场的方法,比如限购、限售、限价,限卖,想用哪种就用哪种。一个政府兼做庄家、裁判及卖地大玩家的市场,泡沫可以吹得比当年的日本与美国大,其回旋余地也比他们大。

    为本文主题作个小结,中国政府之所以能成为房地产市场“营销高手”,也是凭借垄断资源而做到的:

    一 、政策层面,不时用形式各异的限购、限价令制造短缺,维持市场有价无市的状态;再利用媒体造势,比如市场普遍预期房价还会继续上涨、夸大有房者惜售状态,加强民众的恐慌心理,亟欲搭车;

    二、待民众亟欲入市的心理发酵到一定程度,再适时松动银根,发放房贷,让等待已久的人赶紧入市。因为大家都知道政府政策多变,房价节节上涨,再不买就更贵了。一些推友就给我发推说,上一趟没赶上,又亏了,这一轮虽然房价上涨了百分之十以上,但为了财富不缩水,必须抢搭这一班车。

    要言之,中国政府能让中国人成为过剩房产的接盘侠,不是中国人太傻,而是买卖双方在信息、参赛条件处于极其不对称状态下的必然结局:政府、地方政府、银行与房地产公司是行动一致的利益共同体,集政策制定、房地产信息提供者于一身,而千百万买家都是受限于政策的信息接收者与分散行动者。市场博弈中,分散行动者必然会败给行动一致者,西方社会的经济竞争中之所以要反垄断,原因就在于中小生产者在游说政府、价格制定方面只有劣势而无优势。

    (原载何清涟VOA博客,2017年3月30日,http://www.voachinese.com/a/heqinglian-house-china-20170329/3787922.html

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