一、中国特色：富豪云集房地产业
最近，2003年中国获利产业的两个排行榜问世，一个是“十大赢利行业”排行榜，另一个则是具有道德贬斥色彩的“暴利行业排行榜”，[1]列于两大排行榜上的行业有所不同，但房地产业却都高居榜首。
据房地产业内人士分析，全世界房地产业的利润一般都在5％左右，而中国房地产业的平均利润率则在15％以上。而中国的大富豪栖身的行业亦异常集中在房地产领域。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中，竟然有40多人涉足地产业。此后虽然不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达35名，与其他行业相比，房地产业的富豪之多，遥遥领先。仅此一端， 足可证明中国房地产业“暴利”之说并非空穴来风。
中国的房地产业仿佛有点金术，在短短20多年内，以超乎常规的速度催生了太多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。2003年，从《福布斯中国富豪榜》上跌下来的刘晓庆、杨斌都曾从事过和房地产相关的行业，目前正在接受审查的上海富商周正毅、钱永伟、许培新也都是通过房地产业经营积累了巨额财富。[2]
与这一中国特色相映成趣的是：福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。
这就让人不由得产生疑问：中国房地产业何以能够维持如此高额利润？难道中国的房地产业真成了点金术？
二、房地产业缘何能够产生高额利润？
据多年来观察分析，房地产业的暴利主要来自于如下五条渠道：
第一，房地产商与政府官员勾结，使用各种“灰色手段”拿到土地。
中国自1978年改革开放以来，曾出现过三次大规模的“圈地运动”，而第三次“圈地”就发生在2000年以后。根据笔者对中国近15年来几度形成高潮的“房地产热”的观察，房地产业的暴富流程如下：制定圈地计划→贿买政府土地批租部门（国土局）→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。其中第一个重要环节就是与政府官员合作。
2000年以来中国进入“城镇化（即城市化）高潮时期，许多地方政府往往把城市化当作大生意，与一些“社会能人”和利益集团进行权钱交易。这些“社会能人”凭借其参与城市建设这一机会，成为富商巨贾，少数人还能够继续赁借其财富优势，控制当地的城市规划，让地方政府为其服务，形成“地方政府傍大款”的局面，而官员们的私家住宅也往往由“能人”选择好地资助建造。这样一来，“能人”与政府官员结成了紧密的“利益共同体”，所作所为受到保护，成为地方的“老大”。城市垄断经营的公共部门，建造基本的道路、水管和供电设施，地方政府反而要求当地居民出资。[3]
房地产商既然能够成为巨富，帮助房地产商成为巨富的地方官员当然也肥得流油，据房地产业内人士透露，仅仅用于批地一项的贿赂（交易）成本就高达地价的30％左右，这点在房地产业内早已不是什么秘密。据国土资源部不完全统计，2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16．8万起，有738人给予党纪政纪处分，134人追究刑事责任（即坐牢）。[4]按照这次公布的“反腐”政绩推算，每一起土地违法事件就算只有一位责任人，也该有16•8万人，如此多的依靠土地获利者，却只有不到1％的违法者需要承担“刑事责任”，说明腐败获益的违法成本相当低微。官员们只要付出如此低的“违法成本”，就可以获得相当高的腐败收益，这种情况下，由中央政府发动几年一度的“大清查”，于惩治贪腐自然毫无阻吓作用。
第二，掠夺城市拆迁户的利益。
据《房地产导刊》披露，开发商绕过国家规定，拿到土地的渠道多达10个，其中就包括城市中的“危房改造”土地。房地产开发商在付出“灰色”的高额“交易成本”后，为了保持利润，只能“从羊身上拔毛”，其拔毛的方式之一就是想方设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。据中国国家建设部统计，2002年1—8月份受理来信共4,820件次，其中，涉及拆迁问题的占28％。上访1,730批次，其中反映拆迁问题的占70％；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7％。[5]可惜的是，拆迁引发的公平和稳定的问题，并未引起中共最高当局重视，处于放任状态，以至后来房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等类似事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是2003年8月南京拆迁户翁彪被迫自焚事件。
2003年一年内，在中共统治中心北京天安门广场先后发生了十余起自焚事件，其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。面对中国百姓这种最后的悲惨反抗，中国政府不但不秉公调查案件背后的冤情，反而将自焚者作为危害社会治安者加以拘禁，并将为拆迁户打官司的律师郑恩宠以“泄露国家机密罪”投入监狱。所有这一切，彻底表明中共统治是中国历史上最黑暗的威权政治。
各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结，无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏剧。在2003年8月22日南京邓府巷拆迁户集体自焚事件发生后，江苏省省委书记李源潮也不得不承认：“城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为‘沙滩流水不到头’的两大问题”。[6]所谓“沙滩流水不到头”，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着不少城市拆迁户的血泪。
第三，掠夺农民赖以安身立命的土地。
中国20多年前的农村土地制度改革，即“家庭承包责任制”只是让农民拥有土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡、村三级政权的官吏们成了土地的真正主人。从上个世纪90年代开始，中国农民土地被低价征用的悲剧不断在中国上演，就在今年一月，《南方周末》还登载了一篇题为“别夺走我的麦田”一文，记述了山东齐河县农民失去土地的悲惨遭遇。[7]
中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。浙江师范大学王景新教授在冀、鲁、鄂、桂、浙、滇等11省134个县作了抽样调查，发现拥有土地的农业人口只占总人口的84.5％。据此推算，全国至少有13.7％的农民无地。据国土资源部统计，1987～2001依法审批的征用土地数，加上违法占地约为4,074～4,420万亩，按人均0.8亩计算，失地农民总数约在5,093～5,525万。这些失地农民的血泪故事，只有少数能够见诸于媒体、与其他发展中国家一样，中国之穷，就在于私权不明确以及政府的高度腐败。在中共威权统治下，中国公民与政府之间没有任何讨价还价的博奕机制。
第四，大量偷漏税。
据报道，九成房地产企业严重偷漏税。2003年，南京市地税局稽查分局耗费半年时间，对2002年度纳税额较大的88户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题，涉税金额高达5,031．66万元。据报，这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。不过税收是抽象的“国家利益”，在房地产商那里获取了利益的官员们对此睁只眼闭只眼，并不积极追查。[8]
第五，榨取购房者
房地业的“黑”一直是中国消费者设诉的一个主要问题，不少欺诈都发生于房地产预售中。房屋质量往往低于销售时的承诺，收取的各种附加费用更是多于牛毛，还有少数开发商连地价都未交清，导致购房者拿不到房地产证。针对消费者投诉，中国声称要在2004年开始“中国房地产揭黑维权行动”。 [9]
这种榨取激化了社会矛盾。据统计，2003年前10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2,470元，在上海北京广州深圳等城市的房价则高达每平方米6000多元以上。而2002年全年城镇居民人均可支配收入约7,000多元。以一家三口计算，全国城市家庭的年收入和城市平均房价比在1:12左右。再考虑到目前中国收入分配差距日益拉大这一因素，可知一般城市居民购房相当困难。房地商的不诚实欺榨，导致无力购房的贫民怨气积结。
三、房地商的巨额投资从何而来？
最后还必须回答一个问题：中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的“丑小鸭”，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的“天鹅”。那么他们投资于房地产的巨额金钱由何而来？
答案只有一个，中国国有银行的信贷资金是他们开发房地产的资金来源。
中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境。必须从中国国有银行“借鸡生蛋”，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信贷风险。
近20年来，中国房地产信贷政策已经变了6次，目前仍然在起作用的是2003年6月13日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商们认为，这一政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致50%以上房地产企业破产，70%以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种“恐慌感”充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只使银行管理贷款的人多了一项索贿的资本，并没有真正切断房地产商的资金血脉，中国的现实再一次证明了中国政府的“软政权化”。
在房地产业几近疯狂的扩张背后，潜伏了大量风险。据统计，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2,680亿元，2002年已经高达6,616亿元，年均增长25.3%。[10]在上世纪90年代，中国人民银行（即中央银行，简称“央行”）还设有融资中心，当时融出的许多资金，现在都成了不良资产。据央行有关人士透露，央行融资中心融出的资金，有85％最终转化为广东、海南的房地产。[11]2003年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果：违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9％。如果这个检查结果在中国有代表性，即意味房地产贷款中有近四分之一是违规贷款。[12]银行主管之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取私利。
事实充分说明，被同时列为中国最盈利行业与暴利行业之首的房地产业，完全是开发商与政府官员及银行贷款主管密切合作，共同掠夺中国公共财与百姓私产的高腐败样本。
这样畸形发展的“房地产业”，将为中国社会的发展做出何种“贡献”？笔者认为，除了让一批房地产商与政府官员成为富豪之外，还将导致两个严重的社会恶果：一是政府财力弱化，从而导致公共服务质量劣化。因为政府手中最主要的资本“城市土地”已经通过“城市开发”转移到了房地产商手里，政府将无力提供公共产品的建设与服务；二是激化社会矛盾。由于中国公众没有表达利益诉求的正常管道和解决诉求的机构，强制性的城市拆迁与征用农民土地，逼得许多平民走投无路，必将成为累积社会矛盾的火药桶。中国政府再治国无术，大概也没幼稚到指望受冤无告的老百姓只会选择“自焚”这一方式倾泻他们的不满。
资料来源：
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[1] “2003中国十大暴利行业，房地产中小学教育居前列”，《青年时讯》2004年1月2日。
[2] “中国富豪一半是房地产商，很多是房地产贷款造就”，《世界经理人》，www.icxo.com，2003年6月23日。
[3]“城市化陷阱：警惕地方政府傍大款”，《21世纪经济报道》2004年1月12日。
[4] “土地审计风暴，2046个开发区卷入，近千人受牵连”，《北京娱乐信报》2003年12月24日。
[5] “拆迁十年悲喜剧”，《南方周末》2003年9月4日。
[6]“一个城市拆迁的标本审读”，《南方周末》2003年9月4日；《新民周刊》2003年8月31日。
[7]《南方周末》2004年1月8日。
[8]“2003年中国房地产还差最后一个排行榜”，信息时代网站2004年1月15日，http://www.jxnews.com.cn/n858/。
[9] “2004年中国房地产揭黑维权行动”，搜房网站，2004年1月29日，http://www.soufun.com。
[10] “中国富豪一半是房地产商，很多是房地产贷款造就”，《世界经理人》，www.icxo.com，2003年6月23日。
[11] “央行铁腕清收千亿不良再贷款”，《21世纪经济报道》2003年9月24日。
[12] “央行房贷调查：4500亿元贷款违规？” 《21世纪经济报道》 2003年6月19日。
（写于2004年2月）
